Le blog de l'actualité radicale de Pascal-Eric Lalmy

Mon ancien blog sera consacré à partir de la rentrée à l'actualité politique. J'ai désormais un nouveau site personnel http://lalmy.unblog.fr/

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Pascal-Eric Lalmy, conseiller municipal de Osny et président du PRG95, mes blogs illustrent la diversité de mes engagements.

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Lalmy 2008

mercredi, novembre 02, 2005

Logement, répondre aux besoins de tous en utilisant le levier de l’accession sociale à la propriété

En France, il est de tradition de définir de logement social, non pas comme le bon sens le commanderait, par le niveau des loyers, du prix d’achat ou du financement acquéreur, mais par l’existence et le type de financement public utilisé pour sa réalisation. Ainsi, un logement bon marché construit et géré sur fonds propres par une SEM municipale n’est pas "social" en termes réglementaires.

Dans ce contexte, on peut considérer comme relevant de l’accession sociale.
• soit le fait, pour un constructeur spécialisé, de construire un ensemble d’habitations en accession dont une partie seront vendues moins cher par prélèvement sur la marge réalisée sur les autres
• soit le fait, pour un constructeur HLM, de se livrer à un montage complexe mais légal consistant en substance à construire sur une base locative et à rétrocéder dans certaines conditions les logements à leurs nouveaux locataires en tenant compte des loyers versés jusqu’à l’instant X de transfert de la propriété.
• soit le fait de faire proposer par l’entreprise privée, à travers ou non un maître d’ouvrage privé ou public, des constructions à meilleur marché bénéficiant de procédés de fabrication améliorés ou de marges réduites grâce à l’augmentation du chiffre d’affaires.
• soit le fait, pour des bailleurs sociaux, de revendre une partie de leur patrimoine existant à leurs locataires, soit par appartements, soit en bloc. Autrement dit, on passe alors partiellement ou totalement d’une propriété sociale à une copropriété privée ou privée/publique.
• soit enfin, en subventionnant directement ou non les crédits consentis à des acquéreurs privés remplissant certaines conditions, en vue de l’acquisition de logements privés.
Toutes ces options pourraient se combiner, mais en pratique c’est assez rarement le cas, si bien que l’accession sociale est devenue, dans les faits, extrêmement rare. En fait, il faut revenir à l’essentiel avec quelques principes simples en matière d’accession.

Ce qui ne marche pas

1. Malgré les rodomontades ministérielles, les faits sont têtus : la production de logements sociaux plafonne voire diminue, alors que la demande explose, tout particulièrement dans les zones très urbaines sous l’influence de facteurs concomitants : décohabitation des jeunes, nouveaux habitants, baisse du revenu réel dans une partie importante de la population la moins fortunée, divorces et recomposition des familles. Dans ces conditions, continuer "comme en 14" sur les mêmes bases paraît suicidaire si l’on veut répondre à un besoin lancinant de centaines de milliers de gens.
2. Le logement HLM exclusivement locatif, système actuel, ne saurait répondre à lui tout seul à la demande pour plusieurs raisons.
En effet, le logement locatif ne répond pas à plusieurs besoins qualitatifs qu’exprime chacun : besoin de sécurité (garantir ses vieux jours sans avoir de loyers à payer), besoin de liberté (j’achète mon bien et je le revends quand je veux pour acheter où je veux), besoin de garantir mon revenu (j’investis mon modeste revenu dans mon logement qui s’appréciera au lieu de le faire gérer dans des conditions aléatoires et avec de lourdes charges sur les marchés financiers, où ma retraite complémentaire se trouve déjà investie et mes économies aussi), besoin social enfin (pourquoi seuls les “riches” auraient-ils droit à la propriété du logement ?). Il répond encore moins à la demande quantitative du fait de différents facteurs (oppositions politiques, foncier et crédits insuffisants, rotation très faible du stock de logements). Donc, il faut aussi réaliser des opérations d’accession et non substituer un système à l’autre, comme le prétendent ceux qui ne veulent rien changer.

De nouvelles pistes à explorer

Comment faire redémarrer l’accession sociale ?
• la vente par les bailleurs de logements sociaux à leurs locataires est préconisée par certains responsables politiques. Pourquoi pas, si les bailleurs et leurs locataires en conviennent ? Mais cette opération est neutre par rapport à la demande générale, puisqu’il y a un logement locatif en moins, pour un logement en accession en plus. On peut toutefois penser que le bailleur peut en retirer des moyens supplémentaires pour construire ailleurs, s’il en a la possibilité. C’est marginal et ça ne résout pas le problème, même s’il n’y a aucune raison de s’y opposer et d’en priver les accédants potentiels.
• la mise à disposition de logements économiques: il s’agit d’une vieille idée depuis Loucheur en passant par les fameuses Chalandonnettes que l’on trouve par exemple à Menucourt, maisons construites sur des procédés industriels etc.
• la mise en œuvre d’agences foncières bénéficiant d’apports de friches, de terrains de l’État ou de grandes entreprises publiques qu’elles peuvent ensuite céder aux opérateurs publics ou privés : elle est utile voire indispensable. Force est cependant de constater qu’en Région Parisienne l’AFTRP, qui a cette activité dans ses attributions, ne la pratique pas. La nouvelle agence régionale qui devrait voir le jour se heurte déjà à l’opposition des présidents des Conseils Généraux du 92, du 95 et du 78 et à une certaine inertie de la part de l’État (ou, si l’on préfère, du gouvernement) qui en avait pourtant accepté le principe.

La construction neuve de logements conçus dès l’origine pour l’accession sociale est évidemment la solution la plus cohérente car elle évite les inconvénients ci-dessus et accroît l’offre de logement. Mais elle se heurte pour l’instant à des blocages administratifs qu’il faut impérativement faire sauter. De moins en moins de fonds publics sont disponibles pour le financement des opérations. Par conséquent, soit nous allons vers une crise sociale grave, soit il faut s’orienter vers d’autres solutions. En innovant, sérieusement, du côté de l’accession (définie autrement que par la seule revente d’un patrimoine HLM existant), il devrait être possible d’injecter dans l’économie une nouvelle demande saine et créatrice d’emploi, de mettre fin à des injustices criantes et d’apporter un peu de bonheur à beaucoup de jeunes entrants dans notre société. Ce n’est pas a solution à tous les problèmes mais c’en est un élément essentiel. Cela vaut donc bien la peine de s’y mettre !
C'est pour cette raison que les élus du PRG réclament avec force la mise en place d'un établissement public foncier régional (EPFR) qui répond à la volonté des instances régionales de mettre en œuvre une politique d'aménagement territorial ambitieuse et cohérente.

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